주제넘은 재테크 이야기

자본주의, 그리고 양극화에 대해 이야기 하다가 재테크 이야기가 나왔습니다.

그중에서도 대부분의 평범한 사람들의 재산 비중 중 가장 큰 부분을 차지하는 집을 언제 어디에 살 것인가를 생각해보자 했습니다. 따라서 부모님께 물려받을 재산이 수십억이거나 집보다 주식이 더 많은 분들은 읽을 가치가 없는 글입니다.

범블비는 감사하게도 결혼할때 양가 부모님의 도움으로 내 집을 가지고 시작했습니다.

양가에서 총 4000만원을 지원 받고, 내 명의로 2000만원을 대출 받아 6000만원짜리 17평 아파트에서 신혼 살림을 시작했습니다.

그 이후 몇 번의 이사를 거쳤으나 집을 살때 한번도 재테크라는 측면에서 바라보고 구입 한적은 없었습니다.

범블비는 대체로 자연이 가까운 한적한 분위기를 좋아해서 그런 곳을 찾아 이사를 다녔습니다.
그러다 보니 교통, 교육 중심과는 약간 떨어진 지역의 아파트로 이사를 다녔습니다.
물론 그렇다고 완전 시골에 살았다는 것은 아니고 대도시 내이긴 하나 사람들이 주로 선호하는 곳에서 항상 조금씩 떨어진 곳에 살았습니다.

그렇게 15년을 살았더니 내가 이사 다닌 집은 거의 시세 차익이 없었습니다.
15년간 노동으로 열심히 벌었지만, 만약 그 기간동안 남들이 선호하는 지역으로 이사를 다녔다면 노동으로 모은 돈보다 더 많은 돈을 모았겠더군요.

집을 여러 채 사서 투기하지 않더라도 그냥 몇 차례 이사하는동안 선호지역으로 이사만 다녔더라도 그렇다는 이야기입니다.

그런데 지나서 생각해보니 내가 좋다고 생각했던 아파트에 살았건, 남들이 좋다고 생각하는 아파트에 살았건, 실제 삶의 질 차이도 거의 없었을 거라 생각하니 더 허무합니다.

아파트 옆에 실개천이 흐르고 15분만 걸어가면 등산로가 있는 산이 옆에 있는 곳에 살았지만, 실제로 사는 동안 그 실개천에 산책 나간 건 십여회, 등산은 한번도 안했습니다.
그도 그럴 것이 주중에는 아침에 나가서 저녁에 들어오니 갈 일이 없고, 주말에는 거의 항상 가족끼리 멀리 야외로 많이 놀러 다녔으니, 정작 아파트 주변의 자연을 느낄 시간은 거의 없었습니다.

남들이 왜 그런 곳에 비싼 돈 주고 집을 사느냐고 할때 귀닫고 살았던 댓가는 15년간 10억 가까운 시세 차이를 만들었습니다.

열심히 분석하고 부동산에 물어 보고 할 필요도 없었습니다.
그냥 주변 사람들이, 특히 중산층 이상의 좀 살만한 사람들이 살고 싶어하고, 살고 있는 동네에 내 집을 사서 이사다니기만 했어도 10억 가까운 금액을 모았을 것이고, 만약 그 이상 적극적으로 재테크에 신경 썼다면 15억 가량 모을수 있었던 기회를 잃었습니다.

그 이유 중 하나는 범블비가 30대에 선대인 같은 아파트 폭락론자의 달콤한 꾀임에 넘어간 것도 있습니다.
부동산은 하락할테니 노동으로 번 돈만이 가치가 있다는 말은 얼마나 달콤한가요?(물론 선대인이 노동으로 번 돈만 가치 있다고 말한적은 없지만 제 귀에는 그리 들렸습니다.)
하지만 현실은 그리 달콤하지 않았습니다. 자본주의 사회에서 노동의 가치가 자본의 가치를 능가한적은 단 한번도 없었고, 안타깝지만 미래에도 그러할겁니다.

부조리하다고 생각해도 어쩔수 없습니다. 현실은 부조리와 정의를 가리지 않습니다. 단지 현상이 있을 뿐입니다.
지금의 현상은 극심한 양극화의 서막을 알리고 있습니다.

서론이 길어도 너무 길었네요.

그래서 집을 도대체 언제, 어디에 살것인가?

먼저 언제?

1가구1주택이라면 사실상 돈이 있고 능력이 될때 아무 때나 사도 됩니다. 사고 나서 떨어지면 어쩌나? 적게 떨어질 곳을 골라서 사면 결국 오릅니다. 부동산이 5-10%만 떨어져도 폭락한다고 난리가 납니다. 오를때는 특정 지역의 경우 1년에 20-30%는 우스울 정도고 심하면 100%씩 오릅니다.
5-10% 하락이 무서워서 집을 못 사면 구더기 무서워서 장을 못 담그는 격입니다. 그러다가는 평생 장맛은 못 보고 삽니다.

아직 집을 구입하기 위해 모으는 중이라면, 아파트 가격 하락 후 공급(분양)이 줄어드는 초기에 과감히 사면 됩니다.
서울(수도권), 부산, 대구, 광주 등 대도시의 경우 몇 년간 아파트값이 떨어지면 건설사들이 그 지역에 분양하기를 꺼려하기 때문에 아파트 분양물량이 어느 순간 확 줄어듭니다. 그 때 사면 됩니다. 대부분의 사람들은 몇 년이나 집값이 하락한 후라서 집 사기를 주저하는 시기입니다.

예를 들어 부산이 현재 아파트 공급물량이 과도하여 하락하는 중입니다. 그런데도 여전히 분양(공급)은 많기 때문에 아마도 몇 년간 하락할 가능성이 높습니다. 그러다가 분양이 갑자기 줄어드는 시기가 오면 바로 그 때 사면 됩니다.
혹은 미분양이 많은 지역이라면 미분양이 줄어들다가 미분양이 거의 해소되어 갈때쯤 사면 됩니다.
시기를 잘 잡으면 사고 나서 1년만에 20-30% 오르는 건 일도 아닙니다.

다시 말해 집을 살 시기를 결정하는데 있어서 고려할 여러 요소 중 수요와 공급이 가장 중요합니다. 집 값이 오르고 있더라도 공급 또한 폭증하고 있다면 꼭지일 가능성이 매우 높고, 현재의 서울처럼 가격이 오르고 있는데도 공급이 따라주지를 못하면 더 오를겁니다. 정부에서 극단적인 공급정책을 내어 놓지 않는 한, 몇 년간은 더 오를 가능성이 있습니다.

다만, 대도시가 아니라면 집보다는 땅에 투자하거나 인근 대도시에 투자하세요. 대도시 외의 아파트는 수요공급 외의 여러 요소에 의해 가격이 크게 변동할수 있어 쉬운 투자 수단이 못됩니다.

그러면 어디에?

남들, 특히 중산층 이상의 살만한 사람들이 살고 싶어하고 실제 살고 있는 곳에 구입하세요.
대체로 교통 여건이 좋고 교육여건이 좋은 곳이 그런 곳입니다. 범블비처럼 자연과 가까운 아파트를 사면 재테크는 물건너 가고 노동으로 열심히 벌어야 합니다. ㅋㅋ
돈이 안 되면 작은 평수라도 그런 선호지역의 집을 사놓고 본인은 싼 지역의 넓은 평수에 전세 사세요.
혹은 남들이 살고 싶어하는 선호지역에 최대한 인접한 지역의 아파트를 사세요.

오래된 아파트만 모여 있는 동네보다는 새로 개발되어 새 길, 새 아파트가 들어서는 곳을 사세요. 물론 오래된 아파트라도 재건축 가능성이 높은 곳이라면 괜찮습니다.

어디에?라는 질문에 좀더 구체적인 답을 원하는 분들은 그런거 전문적으로 강의하는 사람들 있습니다.
검색해보니 빠숑도 있고 클로이도 있네요. 저는 전혀 모르는 사람들입니다. 아무튼 그런 사람들 강의나 블로그 읽어보면 도움 될겁니다.

선대인이 미래에 인구가 줄면 아파트 가격도 폭락한다던데요?

그런 건 미래에나 걱정하세요.
2025년이 되면 인구가 감소한다느니 하는거 너무 믿지 마세요.
30년 전에 2020년 되면 지구 인구가 200억이 되어서 반이 굶어죽는다는 소리 했었지만 과연 그런가요?

다만, 양극화로 인해서 실제로 일부는 폭락하는 지역이 생길 수도 있습니다. 반대로 폭등하는 지역도 있을겁니다.
폭락하면 어쩌나 하는 걱정보다 폭등하는 지역이나 최소한 그 주변부라도 어떻게 진입할까를 고민해 보세요. 그 것이 나의 노후를 준비하고, 내 자식이 양극화의 희생양이 되지 않는 길입니다.

범블비 @bumblebee2018 였습니다. 흥미롭게 보셨다면 팔로우 부탁드립니다.