Jak bezpiecznie kupić nieruchomość?

Zainspirowany tym wpisem postanowiłem zrobić krótkie rozwinięcie tematu. Pracuje czwarty rok w kancelarii notarialnej i we wrześniu podchodzę do egzaminu notarialnego. W związku z tym chciałbym podzielić się z Wami sugestiami na temat zbywania/nabywania nieruchomości i przekazać trochę na temat praktyki.

• Po pierwsze oczywiście jak było wspomniane w artykule, nieruchomość sprzedajemy tylko w formie aktu notarialnego! Jeśli chodzi o ogródki działkowe to wystarczy notarialne poświadczony podpis pod umową (zaznaczam bo jest sporo zapytań w tym temacie);

• jedna z ważniejszych rzeczy(!), które możemy zrobić sami, a nie wie o tym praktycznie nikt. Istnieje rządowa strona z elektroniczną księgą wieczystą. Każdy właściciel musi posiadać numer księgi wieczystej swojej nieruchomości. I teraz, na co patrzeć? W dziale I znajdziemy opis nieruchomości (metraż, pokoje). W dziale II wpisany jest właściciel (osoba od której chcemy kupić) i jest to jeden z istotniejszych punktów! Jeśli kupujemy od właściciela wpisanego w księdze i działamy w dobrej wierze to chroni nas prawo. Dział III to różne obciążenia, np służebności mieszkania na rzecz dziadka. I dział IV też szczególnie istotny - hipoteki. NIGDY nie kupujemy mieszkania obciążonego hipoteką. Fakt, kredyt nie jest nasz, ale obciąża zakupioną przez nas nieruchomość, która może zostać zajęta przez wierzyciela - np. bank. Oczywiście w praktyce bardzo często kupuje się takie nieruchomości, jednak do tego potrzebne są odpowiednie zaświadczenia bankowe;

• rozbije na kolejny podpunkt bo trochę się rozpisałem. Od prawie roku notariusz dokonuje elektronicznego wpisu w księdze wieczystej. Co to znaczy? W momencie kiedy nieruchomość zostanie sprzedana, notariusz niezwłocznie (w naszym przypadku zaraz po umowie) dokonujemy wzmianki w księdze, dzięki czemu informacja że coś dzieje się z nieruchomością jest automatyczna i możemy to sprawdzić na internecie. W takiej sytuacji notariusz nie dokona kolejnej umowy sprzedaży i wyłączona zostaje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nawet chwile przed podpisaniem umowy możemy sobie taką księgę sprawdzić, żeby mieć pewność, że osoba która nam sprzedaje nieruchomość godzinę wcześniej nie sprzedała jej komuś innemu;

• wbrew temu co słyszy się w mediach, notariusz broni interesu stron. Oczywiście są czarne owce, moje doświadczenie jest takie, że w praktyce nigdy nie doszło do czynności w której były jakieś niejasności. Niestety znajdą się notariusze, którzy potrafią przymknąć oko, warto jednak podpytać znajomych - zwykle to strona kupująca wybiera notariusza. Handlarze nieruchomościami (nie pośrednicy), zwykle jakieś spółki ze znikomą odpowiedzialnością, często mają "swoich" notariuszy. Czasami warto wybrać kogoś innego, najlepiej poleconego;

• dużo osób zadaje sobie pytanie - czy korzystać z usług pośrednika. Odpowiedź brzmi: to zależy. Wszyscy których poznałem dbają o interesy strony, którą reprezentują. Załatwiają sporo papierologi i mają podstawową wiedzę prawniczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Oczywiście nie ma zasady. Z drugiej strony jest kwestia tego, że musimy zapłacić prowizję;

• jeszcze kontrowersyjna kwestia, przeniesienia nieruchomości pod zabezpieczania. Tzn. ktoś oferuje nam 100 tysięcy w zamian, że przeniesiemy na niego nieruchomość, która ma zostać zwrócona po zwrocie pożyczki. Wielu notariuszy tego nie robi i ja osobiście, nie znając konkretnego stanu faktycznego, radzę żeby tego nie robić. Umowy są bardzo enigmatycznie konstruowane, konstrukcja nie jest do końca uregulowana w prawie i jest przedmiotem wielu oszustw. Ktoś kto jest właścicielem może taką nieruchomość bez przeszkód sprzedać, są pewne mechanizmy ochrony, ale tak jak pisałem - w ten sposób oszukano wielu ludzi, szczególnie starszych. Sam widziałem taką umowę i byłem przerażony zapisami.

Osobiście w swojej "karierze" nie byłem świadkiem przekrętu, ale często odmawialiśmy podejrzanych transakcji. Jedyna sytuacja dotyczy tego, że ktoś sprzedał dom w bardzo złym stanie, po czym okazało się, że został on przeznaczony do rozbiórki.

Mam na rękach trochę wolnego czasu i chętnie odpowiem na wszelkie pytania, tylko proszę w razie czego uzbroić się w cierpliwość, bo staram się robić przerwy na naukę ;) jeśli ktoś jest zainteresowany to mogę zrobić serię wpisów, np. dotyczących dziedziczenia.