믿을 수 있나요? 주택가격지수

thrufore (50)in #kr • 6 years ago (edited)

8억 = 서울아파트 중위가격

최근 보도에 따르면 서울의 아파트 중위가격이 8억원을 돌파했다고 한다. 중위가격이란 가장비싼 아파트부터 가장 싼 아파트까지 줄을 세웠을때 정확히 가운데 위치한 아파트의 가격을 말한다.

그렇다면 과거의 아파트 중위가격은 얼마였을까?

KB국민은행에서 매월발행하는 "월간 KB주택가격동향"에서 주택가격과 관련한 다양한 DATA를 제공하고 있으므로 해당 자료를 찾아보았다. 가격조사는 매월 15일을 기준으로 하고 있으며, 표본조사를 통해 통계를 산출하고 있다.

9월 기준 서울의 아파트 중위매매가격은 약 8.3억이다. 8월에는 7.8억이었으니 한 달 동안 약 6.5%가 올랐다. 17년 12월에는 6.85억이었으므로 전년말대비 약 21%가 올랐다.

엄청난 상승률이다 가끔 신문을 통해 혹은 지인들을 통해 어디 집값이 얼마 올랐다더라 하는 얘기들을 들어 왔지만, 주식시장에서 모 주식이 상한가를 쳤다라던가 신라젠이 몇 년간 몇 배 올랐다던가 하는 얘기처럼 흘려들었었다.

그런 얘기를 흘려들은 것은 나름의 이유가 있었다. 신라젠이 몇 배 오르던 주가지수는 크게 오르지 않았으므로 시장에 머물고 있는 투자자들의 전반적인 수익률은 크게 변동이 없는 것처럼, 몇 몇 아파트 가격이 크게 올랐다는 소리를 듣더라도 실제 주택시장은 그보다는 적게 올랐을 것이라는 생각이었다. 이런 생각은 단순히 머리속에서 일어난 것이 아니라 나름 DATA를 분석하여 얻은 결론이었다.

실제로 투자상품별 장기 성과라는 글을 통해 알아본 2018년 7월까지 서울의 아파트지수 상승률은 4.7%였다. 해당 DATA는 한국감정원의 자료로 믿을만한 근거가 충분했으므로 어디어디가 올랐다는 얘기를 들을때마다 그건 특정지역의 얘기일 뿐이라고 생각해왔다.

현실은 다르다! (부제 : 와이프에게 DATA 운운했던것이 미안해진 순간)

서울 아파트 중위가격이 8억이라는 뉴스는 조금 다르게 다가왔다. 중위가격은 통계에 기반한 실제 DATA이이므로 해당가격이 한달동안 6.5%, 9개월동안 21%가 올랐다는 것은 어디 아파트가 얼마 올랐다는 얘기와는 차원이 다르다(물론 나에게 그렇다는 얘기다).

그렇다면 중위가격이 변동하는 동안 아파트가격지수는 어떻게 변동했을까? 월간 KB주택가격 동향의 아래 DATA를 보자.

지난 9개월 동안 가격지수는 10.9%상승했을 뿐이다. 중위가격 상승률의 절반수준이다.

중위가격이 아니라 평균가격이면 다를까?

혹시 평형별로 차이가 있는 것은 아닐까?

지수의 변동률과 실제(평균 혹은 중위값)의 변동률의 차이가 매우 크다. 왜 이런일이 생길까?

지수 산출 방법론과 문제점

주택가격의 지수산출 방법론과 문제점은 다루기에 지나치게 전문적인 내용이다. 다만 여러논문에서 언급되는 몇 가지 문제점만 짚고 넘어가도록 한다.

국내의 대표적인 주택지수는 KB에서 제공하는 지수와 감정원에서 제공하는 것이 있다. 감정원에서는 반복매매모형을 KB는 "평가기반가격모형"을 적용한다.

두 가지 평가방법은 각각 "짧은 시계열" DATA의 한계 및 평활화(Smoothing)의 문제를 안고 있다고 한다. (관련논문 : 국내 부동산가격지수 체계 - 한국감정원)

"반복매매모형"은 동일한 주택에 대해 거래가 2건이상 있는 경우, 가격변동률을 이용하여 측정한다. 이 경우, 거래가 별로 없는 소형주택이나 신규주택이 지수 산정과정에서 제외될 수 있으며, 충분한 표본을 뽑기가 어려워진다.

"평가기반가격모형"은 평활화로 인해 변동성을 축소하여 보여주는 문제가 있다.(관련논문 : 주택 가격지수 산정 -서울 아파트 실거래가격을 이용한 실증)

결론적으로 주택시장의 몇 가지 특수한 성질 때문에 지수는 실제거래가격을 왜곡할 가능성이 커진다. 첫째, 지수 산정을 위한 거래량이 충분하지 않아 가정이나 추정을 활용해야 한다. 둘째, 주택 연수에 따라 가격 상승률이 다를 수 있는데 이 부분이 정확하게 반영되지 않을 수 있다. 셋째, 주택거래 가격은 같은 단지내에서도 층, 향, 단지내 위치 등에 따라 달라지는 데 이런 부분이 제대로 반영되지 못할 수 있다.