독서노트 / 노후를 위해 집을 이용하라

한국일보 : 경제 : “대형보다 소형주택에 투자… 일자리 증가 지역은 폭락 없어” / 백원기 인터뷰
http://www.hankookilbo.com/v/b945c257a6184b4fb00cafb0ef72dcf0

위 기사에서 스스로를 ‘부동산 투자자’보다는 ‘입지분석가’라고 부른다는 말이 인상적입니다.

입지 분석, 미래 가치를 보는 눈을 갖춰야 성공적인 부동산 투자자가 된다는 의미겠지요.

내용 요약

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• 돈 걱정 없는 노후를 위해서든, 고용 불안에 시달리는 월급쟁이 삶에서 탈출하기 위해서든 부동산이 좋은 열매를 가져다주는 나무라는 것만은 분명하다. - 너바나 (나는 부동산과 맞벌이한다.)의 저자

인플레이션 보다 앞서가는 부동산 투자의 장점을 활용할 수 있다면 훌륭한 노후 보장이 됩니다.

• 솔직히 저는 경매가 무조건 좋다고 생각하지 않습니다 사실 2년 정도만 경매를 했고 그 후에는 급매 부동산을 사는 편이 더 좋았습니다. 그래서 지금은 경매를 권하지 않습니다. 물론 이는 개인의 선택입니다.
  분명한 것은 경매든 일반 매매든 무조건 본인이 직접 경험해야만 알 수 있다는 것입니다.
  철저히 분석하고 리스크가 없다면 시도하고, 도전해야 합니다.
  경험이 쌓이고 더 많이 알게 되면 두려움이 사라지고 다른 사람들이 보지 못하는 특별한 기회를 잡을 수 있게 됩니다.
  ​> 경험을 통해 얻는 지혜가 큰게 맞고 그만큰 투자에 대한 두려움이 작아지고 신뢰는 커집니다.

• 이 세상에서 성공한 사람은 수많은 실패를 해본 사람입니다.
  시도하고 도전 했기에 실패를 할 수 있는 것입니다.
  한 번도 실패하지 않은 사람은 한 번도 도전하지 않은 사람입니다.

비록 실패했다고 하더라도 다시 일어서는 가운데 배움이 있는 것 같아요.

• 부동산투자의 기본은 지역에 대한 이해입니다.
  지도를 벽에 붙이고 강남역을 중심으로 두고 노원역을 끝점으로 하여 원을 그려보세요. 결국 강남역과 가까운 쪽이 투자가치가 높습니다.
  지하철 신분당선이 생긴 이후 웬만한 강북보다 분당이 강남역과 더욱 가까워졌습니다.
  이처럼 지도에 중요한 지점을 중심으로 두고 원을 그리는 것도 유용한 방법입니다.

지역에 대한 이해가 바탕이 되어야 숲을 보고 나무를 자세히 들여다 볼 수 있습니다. 자기가 사는 지역의 변화를 살피는 것이 우선입니다.

• 이 방법의 기본 원리는 핵심 지역과 같은 거리의 부동산은 동일한 가치를 가지고 있다는 것입니다.
  물론 가치는 같지만 가격은 다릅니다. 그렇다면, 상대적으로 가격이 싼 것을 매입하면 됩니다.
  가치가 같기 때문에 시간이 지나면 가격도 같아집니다.

입지 가치가 증명된 곳의 부동산은 얼마 지나지 않아 가격이 비슷해 집니다.

• 바보가 천재를 이기는 방법
  ​<또끼와 거북이>의 우화에서 토끼가 거북이에게 진 이유는 무엇일까요? 토끼의 목표가 거북이를 이기는 것이었기 때문입니다.
  투자의 관점에서 보자면 남보다 빨리 정보를 입수해서 물건 가격이 쌀 때 매입한 뒤 바로 팔아서 차익을 남기려고 했던 것입니다.
  그렇다면 거북이가 이길 수 있었던 비결은 무었일까요? 거북이의 목표가 깃발이었기 때문입니다. 깃발에 도달하기 전까지 거북이는 멈추지 않고 진격했습니다.
• 우리의 깃발은 "경제적 자유"가 되어야 합니다. 투자의 관점에서 보면 저평가된 물건을 매입한 뒤 언제 그 가격이 오를지는 모르지만 계속 보유하는 것입니다.

경제적 자유를 얻기 위한 투자는 5년 10년을 두고 생각해야 합니다.

• 투자와 투기가 어떻게 구분하는지 아십니까? 내가 하는 것은 투자이고 남이 하는 것은 투기일까요?
  단기간에 시세차익을 얻기 위해 사고파는 것은 투기입니다.
  장기적으로 투자하여 그것이 내게 꾸준히 수익을 가져오도록 만드는 것은 투자입니다.
  주식으로 보면 배당투자 같은 것이지요.

꾸준하게 가격이 오르는 부동산이 좋은 부동산 입니다. 그만큼 사람들이 선호한다는 의미고 입지 가치가 큰 부동산이라는 의미입니다. 그런 부동산을 보는 안목을 키워 나가야 합니다.

• 경험자의 말에 따르면, 3년간 열심히 사고팔아서 얻은 수익보다 하나의 물건을 매입한 뒤 계속 보유해서 얻은 수익이 더 큰 경우가 많았다고 합니다.

장기적으로 단기에 사고 파는 것은 결코 좋은 투자 방법이 아닙니다.

• 바보가 천재를 이길 수 있는 방법은 간단합니다.
  전업투자자가 되지 말고 계속해서 직장생활을 하면서 1~2년 동안 모은 월급으로 부동산을 1채씩 구입해가는 것입니다.
  단, 대출은 받지 말고 전세를 끼고 삽니다.

대출이 없어야 불황이 왔을 때 압박을 받지 않고 장기 보유할 수 있기 때문이겠죠!

• 대출이 없으니 10년이든 20년이든 보유하는 것이 가능합니다.
  1억원짜리 아파트의 재산세(보유세)가 1년에 10만원 정도이니, 보유 시 큰 비용이 소요되지도 않습니다.
  그렇게 10년, 20년 꾸준히 투자해가길 바랍니다. 바보가 천재를 이기려면 꾸준함과 기다림이 필수입니다.

• 겸험으로 얻은 지식만이 진짜다.

• 책을 읽고 많은 지식과 기술에 대해서 알게 된다고 해도 이를 실천해야만 비로소 변화가 일어납니다.
  아무리 좋은 책을 읽고 유익한 강의와 세미나를 듣는다 해도 직접 경험하지 않으면 달라지는 게 아무것도 없습니다.

책만 읽는다고 달라지는 것은 없습니다. 실천을 통해 경험으로 전환해 갈 때 의미가 있는 것입니다.

• 매매가가 높은 부동산을 마련했다고 성공적으로 투자했다고 할 수 없습니다.
  내가 가진 적은 액수로 투자할 수 있는 물건을 찾아낸다면, 그래서 작게나마 수익을 낼 수 있게 되었다면 이는 어마어마한 능력이 됩니다.
  그래서 작게나마 수익을 낼 수 있게 되었다면 이는 어마어마한 능력이 됩니다. 이 능력으로 조금 더 큰돈이 생겼을 때 더 좋은 투자를 할 수 있기 때문이지요.
  ​따라서 경험적 지식을 쌓는 것이 중요합니다. "잃을 게 없는 투자"로 조금씩 경험을 쌓아간다면 누구나 고수가 될 수 있습니다.

투자해서 수익을 낼 수 있다는 자신감이 중요

• 고수가 되려면 반드시 부동산을 사고파는 경험을 해야 하겠지요.
  행여 부동산을 잘못 구입했습니까? 그럼 매입한 가격에 되파십시오. 당신이 부동산 10채를 팔아보았다면 당신은 이미 준고수입니다.
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• 부동산은 놀라운 자산입니다.
  주인에게 매달 수익을 가져다주기도 하고 스스로 가치가 높아져 담보의 기능을 갖기도 합니다.
  그중에서 가장 놀라운 것은 스스로 자신의 부채를 갚는 능력입니다.
  이러한 의미에서 부동산은 살아 있습니다!

저 또한 이런 경험이 있어 공감이 갔던 글입니다 ^^; 어떤 부동산을 선택했으냐에 따라 그 기간에 차이가 있을 뿐 위와 같은 놀라운 능력을 발휘하는 것이 부동산입니다. 그 중 아파트가 일반인이 투자하기에 투명하고 오름세도 좋습니다. 어느 책에서 강남의 부자 70%가 아파트 투자로 돈을 벌었다는 얘기가 있습니다. 지금도 유효한 얘기이지 않을까 싶어요.

• 관리의 어려움
  수리를 해주지 않으려고 하기에 힘든 것이지, 해주려고만 하면 어려울 것이 없습니다.
  임대인들은 임차인에게 돈을 받고 자신의 집을 대여하는 서비스를 제공하는 이들입니다.
  그러니 임차인이 쾌적하고 편안하게 생활할 수 있는 환경을 만들어주는 것이 당연한 것입니다.
  이 세상 그 어떤 물건도 영구적이지 않습니다. 시간이 지나면서 TV와 냉장고, 보일러 등은 낡고 고장이 날 수밖에 없습니다.
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• 임대인이라면 기본적으로 새로운 세입자를 들이기 전, 집을 깨끗이 청소하고 도배를 하면 싱크대와 조명, 장판 등 수리할 부분이 없는지 체크해서 완벽하게 고쳐야 합니다.
  이것이 바로 집주인의 의무입니다. 이 일에 돈을 아끼려고 하지 마세요.
  임대 기간 중 보일러가 고장 나거나 물이 샌다면 즉시 처리해야 합니다. 추운 겨울이라면 세입자가 얼마나 고생하겠습니까? 이때 집주인이 직접처리하기보다 부동산 중개소 사장에게 수리를 의뢰하는 것도 방법입니다. 경험이 많은 데다 아는 업체가 있어서 일이 매끄럽게 처리될 수 있기 때문입니다. 수리비만 송금하면 간단히 해결됩니다.
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• 이처럼 임대인의 의무를 잘 이행해야만 전세를 갱신하거나 새롭게 세입자를 구할 때 쉽고 더욱 좋은 가격에 세를 낼 수 있습니다. 만약 100만원을 들여서 도배와 장판, 조명까지 교체한다면 여기에 든 비용을 능가하는 가격으로 세를 내놔도 임차인이 들어옵니다. 이 집에 내 가까운 친구, 혹은 자녀가 들어와 살 것이라고 생각하면서 쾌적하고 아름답게 집을 정돈한다면 당연히 그렇지 못한 집들에 비해 먼저 세가 나갈 겁니다.