전세사기 피해 예방을 위한 전세계약 체결 전/후 유의사항

주택임대차보호법 적용되지 않으므로 현장 방문 및 건축물대장 열람(https://cloud.eais.go.kr)

나. 적정 전세가율 확인

매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 국토교통부 실거래가
공개시스템(rt.molit.go.kr), 복수의중개업소 방문 등을 통해 적정 매매가와 전세가 시세 확인

다. 등기부등본 상 선순위 권리관계 확인

선순위 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로
등기부등본(등기소, www.iros.go.kr)을 통해 가등기‧가압류, 담보권 설정 여부 등 확인

다가구주택의 경우 등기부등본 상 권리관계 뿐만 아니라 다른 임차인들의 임대차보증금, 임대차 기간 등 실제 권리관계 또는
공시되지 아니한 물건의 권리사항도 필수로 확인

라. 임대인 미납 세금 확인

건물이 압류될 경우, 임차인 보증금보다 임대인의 세금이 우선 변제되므로 국세는 세무서(또는 홈택스),
지방세는 주민센터(또는 위택스) 에서 미납 내역 확인(임대인 동의 필요)

보증금 1,000 만원 초과인 임대차 계약 체결 후에는 임대인 동의 없이도 미납 국세(세무서) 및 미납 지방세(자치단체) 열람 가능

임대인이 계약 당사자인지 여부(등기부등본, 임대인 신분증, 계좌명의), 대리인의 경우 위임장ㆍ인감증명서 등 확인

나. 공인중개사 정상 영업 여부 확인

미등록 및 업무 정지 중인 중개업소에서 계약 체결 후 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없으므로 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr)에서 등록 및 정상 영업 여부 확인

중개대상물 확인‧설명서, 손해배상책임 관련 증서 등 확인

다. 주택임대차 표준계약서 활용

주택임대차표준계약서 사용(첨부파일 확인)을 통해 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여현황 등 정보를 확인하여 추후 계약 관련 분쟁을 예방

계약 후 선순위 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시
▹주택을 인도받은 임차인은 [ ]년[ ]월[ ]일까지 주민등록(전입신고)과 임대차계약서상 확정일자를 받기로 하고,
임대인은 위 약정일자의 다음날까지 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다.
▹ 임대인이 위 특약에 위반하여 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정한 경우에는 임차인은 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다.
이 경우 임대인은 임차인에게 위 특약 위반으로 인한 손해를 배상하여야 한다.
라. 근저당 등 권리관계 재확인

등기부등본(www.iros.go.kr)을 통해 가등기‧가압류, 담보권 설정 여부 재확인

임대차보증금 6,000 만원 초과하거나 월 차임 30 만원 초과하는 신고지역 내 신규, 갱신(금액변동)
임대차계약이 신고 대상이며, 미신고/거짓신고 시 100 만원 이하 과태료 부과(2023. 5. 31.까지 계도기간)

임대차계약서 제출하여 임대차 신고 시, 확정 일자가 자동 부여되어 보증금 보호에 유리

주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인 신고

나. 계약 체결 후 등기부등본 상 근저당권 설정 등 권리 관계 변동 여부 재확인

집의 상태(기존 세입자 전출) 및 등기부등본 확인 후 소유자(임대인)명의 계좌로 잔금 입금

전입 후 14 일 이내에 주민센터 또는 정부 24(www.gov.kr)에서 신고, 전입신고 익일에 대항력 발생

대항요건과 확정일자를 갖추면 우선변제권 취득(소액임차인의 경우 전입신고 시 최우선변제권 취득)

나. 전세보증금 반환보증 가입

전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증금 미반환 위험을 해소하기 위함

전세보증금 반환 보증기관 상담 후 가입(주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI 서울보증 등)

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