[투자의 단상/250605] 데이터센터의 지속가능성 전략

데이터센터의 지속가능성 전략(대신증권)

데이터센터 리츠 관련 재미있는 리포트가 있어 리뷰를 해볼 까 합니다.

---

PART 1 : REITs in Focus
데이터센터의 지속가능성 전략

▪전력 공급 제약 심화로 데이터센터 에너지 효율성 확보는 선택 아닌 필수로 전환되고 있음 → 지속가능한(Sustainable) 데이터센터의 부상
▪친환경 데이터센터는 초기 투자와 설계·운영 복잡성은 높지만, 에너지 절감과 ESG 수요, 녹색금융 등으로 장기 투자회수 가능성이 높음
▪친환경 데이터센터는 단순한 이념적인 개념이 아닌, 실질적 수익성과 자산가치를 견인하는 전략적 투자대상으로 재조명되고 있음

PART 2 : Earnings Review
1Q25 대표종목 Top 8 실적리뷰

▪전반적 기대치 부합 실적 & 테크리츠 (데이터센터, 통신) 호실적 주목 → 에쿼티 리츠 중 FFO 가이던스 상향 28%, 유지 63%, 하향 9%
▪제한적인 관세영향 & 저평가 밸류에이션으로 리츠 관심도 유입 중 → S&P 500 P/E- 리츠 P/FFO 6배 ( 14~22년도 평균 1.1배 수준)
▪데이터센터, 시니어하우징 → 우수한 펀더멘털 지속, 최선호 섹터 유지 산업, 인프라 → 안정화되고 있는 수급 & 턴어라운드 실적개선세 주목

데이터센터가 AI 기술혁명을 등에 업고 본격적인 성장세를 보이고 있는 것 같습니다. 다만, 지속가능성 전략을 통해 한단계 업그레이드된 Capex 투자 및 운영 그리고 Exit까지 노리고 있는 모습을 통해 D/C 산업에 대한 구조화된 자본을 투자중인 리츠 산업에 있어서도 직간접적 수혜가 예상되고 있는 것 같습니다.

---

I. MS가 쏘아 올린 AI 공급과열 논쟁
논쟁의 시작 - MS 데이터센터 임대계약 취소

2025년 2월, 미국 투자은행 TD Cowen 보고서를 통해 마이크로소프트가 미국 데이터 센터 임대 취소 뉴스가 알려지며 AI 인프라 과잉공급 우려 제기됨
1)미국 내 2개 민간 데이터 센터 운영자와의 수백 메가와트(MW) 용량 규모의 계약임대를 취소
2)SOQ(Statement of Qualification, 임대계약 사전 단계)의 정식임대계약 전환결정을 보류 & 글로벌 자본 미국으로 재배정
▪이후 MS는 해당계약이 전력 및 시설지연에 따른 지역 전략 조정이며 2025년 연간 800억달러 인프라 투자계획은 유지한다고 입장 발표
▪2025년 하이퍼스케일러들의 예상 Capex 지출규모는 약 3.3천억원 → 투자규모는 YoY 증가하지만 성장속도는 과거대비 둔화될 수 있음

논쟁의 본질 –고품질 데이터센터 수요의 증가

AI 인프라 공급과잉 여부는 즉각적으로 단정할 수 없으며, GPU 스펙 고도화에 따라 AI 인프라 역시 업그레이드 여부에 따라 정교한 수요산정이 필요함
▪MS가 밝힌 임대계약 취소 사유인 '전력 및 시설 지연'은, 고성능 AI 워크로드를 수용할 수 없는 저사양 데이터센터를 배제하는 수요 조정으로 해석 가능
▪대규모 전력 용량과 고성능 GPU 대응 인프라 확보가 AI 데이터센터의 핵심 경쟁력으로 부각되고 있으며, 관련 수요는 지속적인 증가세를 보일 전망
▪특히, 현재 공급 중인 데이터센터는 약 2년 전 착공된 공랭 위주 설계가 대부분인 반면, 2027년 출시 예정인 Rubin Ultra는 랙밀도가 최대 600kW에 이를 것으로 전망되어 수랭 인프라로의 전환이 불가피한 상황
▪실제로 TD Cowen에 따르면, 마이크로소프트가 데이터센터 파트너사들에게 기존 시설을 액체 냉각 방식으로 업그레이드하도록 요청한 것으로 파악됨

MS의 Capex 투자지연 이슈의 주요 원인이 대규모 전력용량 및 고성능 GPU 대응 인프라 부족에 있다고 하며, 이는 곧 기존 공랭식 구조로 설계된 D/C에서 수랭식 액침 냉각 방식을 쓰는 새로운 세대의 D/C 인프라로의 급격한 수요전환을 의미하는 것으로 해석됩니다.

내일도 관련한 이슈를 계속 리뷰해 보도록 하겠습니다.

오늘 하루도 활기찬 하루들 되시기 바랍니다.~